住宅ローンが残っている家の任意売却で残債はどうなる？手続きの流れを解説

住宅ローンの残債を抱えたまま、住まいを手放さなければならない状況に直面している方もいるかもしれません。
そのような状況下で検討される選択肢の一つに、任意売却があります。
任意売却は、競売と異なり、ご自身で売却先を探し、売却価格で住宅ローンの残債を処理できる可能性のある方法です。
では、具体的に任意売却における住宅ローンの残債処理はどうなるのでしょうか。
今回は、その詳細について解説します。

任意売却で住宅ローンの残債はどうなるか

残債も売却価格で相殺できる

任意売却では、売却価格から諸費用などを差し引いた残額が、住宅ローンの残債に充当されます。
売却価格が住宅ローンの残債を上回れば、残債はすべて相殺され、残債ゼロとなるケースも考えられます。
しかし、売却価格がローン残債を下回る場合は、残債が残ることになります。
この場合、残債の処理方法について、債権者である金融機関と交渉する必要があります。
交渉の内容は、金融機関によって異なり、個々のケースに合わせた柔軟な対応が求められるため、専門家である不動産会社に相談することが重要です。
売却価格と残債額のバランス、そして交渉の進め方によって、最終的な残債処理方法が決まることを理解しておきましょう。
具体的には、残債額と売却価格の差額をどのように処理するかを、金融機関と綿密に話し合う必要があります。

残債が残る場合は分割返済できる

売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合、残債を一度に支払うのは困難なため、金融機関と交渉して、残債の分割返済を検討することができます。
分割返済の期間や金額は、個々の状況や金融機関の規定によって異なりますが、返済計画を立て、無理のない範囲で返済していくことが重要になります。
ただし、分割返済の可否や条件は金融機関の判断に委ねられるため、交渉においては、誠実な姿勢と具体的な返済計画を示すことが求められます。
また、返済能力を証明するための書類の提出なども必要となる可能性があります。

債務免除で残債がゼロになるケースも

稀なケースではありますが、売却価格が非常に低く、残債が相当額に上る場合、金融機関が債務免除に応じてくれる可能性があります。
これは、金融機関にとっても回収が困難と判断された場合に選択される可能性のある方法です。
ただし、債務免除は、金融機関の判断に大きく依存し、必ずしも認められるとは限りません。
債務免除を期待する場合は、誠実な交渉と、個々の事情を丁寧に説明することが重要になります。
また、債務免除が認められたとしても、その後の信用情報への影響などを考慮する必要もあるでしょう。

住宅ローンが残っている家の任意売却の手順は？

不動産会社に相談

まず、任意売却を検討していることを不動産会社に相談します。
不動産会社は、売却価格の査定、買い手の探索、金融機関との交渉など、任意売却のプロセス全体をサポートします。
複数の不動産会社に相談し、それぞれの提案を比較検討することもおすすめです。
相談の際には、住宅ローンの残債額、物件の状況、希望売却価格などを明確に伝えましょう。

債権者と交渉

不動産会社を通じて、住宅ローンの債権者である金融機関と交渉を行います。
交渉では、売却価格、残債処理の方法、返済計画などを話し合います。
金融機関との交渉は、専門知識が必要となるため、不動産会社にサポートしてもらうことが不可欠です。
交渉は、スムーズに進むとは限らないため、根気強く対応することが重要です。

売買契約を締結

買い手が見つかり、売買価格などが決定したら、売買契約を締結します。
契約書の内容をよく確認し、不明な点は不動産会社などに質問しましょう。
契約締結には、印紙税などの費用が発生します。

物件の引渡し

売買契約が締結されると、物件の引渡しが行われます。
引渡し後、残債の処理が行われ、任意売却のプロセスが完了します。

まとめ

任意売却は、住宅ローンの残債を抱えたまま住宅を手放す方法の一つです。
売却価格と残債の関係によって、残債が相殺されたり、分割返済になったり、場合によっては債務免除となる可能性もあります。
任意売却の手順は、不動産会社への相談、債権者との交渉、売買契約の締結、物件の引渡しという流れになります。
それぞれの段階で、専門家のサポートを受けることが重要です。
任意売却は複雑な手続きを伴うため、専門家である不動産会社に相談し、自身の状況に合わせた最適な方法を選択することが大切です。