再建築不可になる土地とは？
2013年に発表された全国の空き家の個数は約820万の空き家があり、そのうち約400万の物件が「再建築不可物件」と言われています。「再建築不可」になる土地にはいくつかの理由が考えられますが、最も多い理由は、建築基準法に定められた「接道義務」をクリアしていないというものです。接道義務とは、建物を建てる際に守らなければならないルールで、「建物を建築する敷地は、建築基準法第42条で認められた幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」というものです。火災や自然災害などが発生した際、一定の広さの道路に接していないと救助のための車両が進入できない恐れがある為、法律で接道の基準が設けられています。これを満たしていない土地は「再建築不可」となり、既存の建物を取り壊し、新たな建物を建築することができません。再建築不可の土地は、現在の建築基準法が施行される以前に建物が建てられたものが大半で、建てられた当時は合法でしたが、現在の建築基準法だと違法になってしまう為、新たに建物を建てることができません。
その他にも、市街化調整区域の土地や、敷地の上を一定量以上の高圧線が通っている土地等も再建築不可物件になります。
再建築不可の土地の事例
接道が2m未満
前面道路が建築基準法の道路でない
再建築不可の不動産でも売却できる
そのままではなかなか買主が見つかりづらい再建築不可の不動産でも、きちんと対策を行えば売却できる可能性が御座います。また売却の際には不動産業者への依頼が必要となりますが、できるだけ再建築不可物件の実績がある業者に任せるべきです。
方法１：敷地のセットバック
接する道路の幅が4m未満の場合、敷地の一部を後退（セットバック）させて接する道路の幅を広げれば、道路幅4m以上の道路に接したとみなされ、再建築が可能となる場合が御座います。セットバックが可能かどうかは、不動産業者に確認をしてください。
方法２：隣地の購入
建築基準法上の道路への接道部分が2m以下の場合、隣地を買い取って接道部分を広げ、接道義務を満たすという方法も御座います。購入のための費用と隣地所有者との交渉が必要となりますが、再建築可能になれば不動産の価値は大幅にアップするので、挑戦する価値はあります。
方法３：リフォームやリノベーション
柱などの建物の構造体を壊して建て替える場合は「建築確認申請」が必要となりますが、構造体を残したまま行うリフォームやリノベーションは、建築確認申請が不要です。そういった、建築確認申請がいらないリフォームやリノベーションによって不動産の付加価値を高めることで、売却を有利に進めることも可能です。
方法４：専門買取業社への売却
再建築不可の不動産に強い不動産業者に早期売却をしてしまうのも１つの手です。再建築不可の不動産を専門に扱っている不動産業者も存在しており、そうした業者は、買い手を見つけるためのノウハウを持っていたり、再建築不可物件の有効活用のノウハウも持っていたりします。こういった不動産業者に早期に売却してしまうことで、結果的にプラスになります。
その他但し書き道路申請をしたり、位置指定道路の延長措置をしたり、隣地の合意を得たり、と様々な手法が御座います。
再建築不可の不動産に関しては、通常の不動産業者では知らない専門的な知識や経験が重要になります。再建築不可の物件でお困りの方は、いつでもお気軽にご相談ください。