生産緑地とは？
都市圏の都市計画区域は、都市計画法という法律により「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられています。その市街化区域の中でも、農地や緑地が持つ環境保全や地盤保持・保水などの働きによる都市災害の防止の機能を維持するため、都市部の農地・緑地を守る必要性も議論されました。その結果、1974年に「生産緑地法」が制定され、農業を続けたい農家にとって固定資産税等の税負担がその妨げにならないように、一般農地並みの課税に抑える政策がとられました。この、市街化区域の中でも一般農地並みの課税が認められた農地のことを「生産緑地」と呼びます。1992年には生産緑地法の改正が行われ、市街化区域内の農地は、農地として保全する「生産緑地」と、宅地などに転用される「宅地化農地」に明確に分けられることとになりました。
生産緑地の適用期間としては、生産緑地の指定を受けてから30年間になります。また、税制優遇と引き換えに、農業以外の用途には土地を使えず、農地としての管理が求められております。
生産緑地が外せるケース
その１：生産緑地の主たる従事者の故障
生産緑地の主たる従事者が怪我や病気などにより、営農不可能となった場合には生産緑地を外すことができます。生産緑地の主たる従事者とは、生産緑地の所有者のことではなく、「農業に専業従事する者」または「農業に兼業で従事する者」のことで、なおかつ、その者が農業に従事できなくなった場合、客観的に見て農業の継続が不可能となる者のことを指します。
生産緑地の主たる従事者の故障を理由に生産緑地を解除する場合、解除要件を満たすことを証明したうえで、所属の市区町村に対して生産緑地の「買取申し出」をする必要が御座います。
その２：期限の到来
生産緑地の指定を受けてから30年が経過すると、期限の到来での生産緑地解除要件を満たします。この「期限の到来」による生産緑地の解除を迎える人の大半が、2022年に期限の到来を迎えます。2022年に大量かつ一斉に生産緑地の解除が行なわれることで、土地価格の暴落が懸念されているのが2022年問題です。期限の延長措置も施されていますが、生産緑地の指定を解除した後、土地をどのように活用していくのかを事前に検討しておくことが重要となります。
その３：生産緑地所有者の死亡
生産緑地の主たる従事者が死亡した場合、生産緑地の指定は解除されます。 しかし、相続税や固定資産税の増加リスクに備えて、あえて生産緑地を更新する方も多くいらっしゃいます。生産緑地の主たる従事者の死亡を理由に生産緑地を解除した場合、相続人は「生産緑地の指定が解除された宅地」を相続するという扱いとなり、相続時に相続税が増加してしまうというデメリットが御座います。
2022年問題の流れに巻き込まれる前に対策
2022年に期限が到来する生産緑地オーナー様が多くいるため、事前に対策を検討することをおすすめします。生産緑地を継続することを選択した場合は、以後「特定生産緑地」として10年ごとに生産緑地の更新をしていくことになります。しかし、2022年問題は少なからず影響をもたらす為、流れに巻き込まれる前に不動産業者に相談をし、事前に対策を講じることをオススメします。