任意売却とは？任意売却に必要な条件とともに解説します！

不動産の売却を検討されている方もいらっしゃることでしょう。
中には、ローンの返済が困難になったことで不動産を売却しようと考えている場合もあるかもしれません。
今回はローンの返済が困難な場合におすすめである任意売却について解説します。

□任意売却ってなに？

任意売却とは、事情があってローンの返済が難しくなったときに、債権者の同意をもとに不動産を売却することをいいます。
通常、住宅ローンを組むときは不動産が担保にされています。
ローンの返済が終わっていない場合、担保である不動産を売却することはできません。

しかし、任意売却では債権者の同意があれば、ローンの返済が終わっていなくても不動産を売却できます。
また、債権者に強制的に不動産を売却される競売とは異なり、債務者の任意の意志によって不動産の売却が可能です。

不動産を任意売却すると、競売よりも高い価格で売却できる可能性があります。
競売となれば、競売サイトに物件に関する情報が載せられますが、任意売却であれば通常の不動産売却と同じように不動産を売却できるため、情報が洩れることもありません。

□任意売却の条件

不動産を任意売却すると、通常の不動産売却と同じように売却できるメリットがあります。
しかし、任意売却するには条件が4つあるため、ご紹介します。

1.所有者と連帯保証人の許可がある

任意売却では不動産の売却後に残債への保障債務が残ることから、所有者だけではなく連帯保証人の同意が必要です。

2.債権者の同意がある

債権者に、任意売却の着手への同意と、売買契約時の価格と配分案への同意をもらう必要があります。

3.代位弁済後である

任意売却は代位弁済後にしかできません。
代位弁済後とは滞納が起きたときに、金融機関が保証会社から借入金の一括返済を受けることをいいます。

代位弁済後、金融機関は保証会社からローンの返済を受けている状態となります。
そのため、任意売却をするときに交渉するべきなのは保証会社と、保証会社からローンの債権を譲渡された債権回収会社です。

4.管理費と修繕積立金の滞納が少ない

管理費と修繕積立金の滞納が多いと任意売却を断られる場合があります。

□まとめ

任意売却とは、ローンが返せなくなった場合に債権者の同意のもとで行う売却方法です。
任意売却できれば、競売と異なり、比較的高い価格で売却でき、さらに情報が漏れることはありません。
ただし、任意売却を行うには連帯保証人の許可や債権者の同意が必要だったり、位弁済後でなければならなかったりなど、いくつかの条件があるため注意が必要です。