相続した家の売却でかかる税金とは？節税対策で損をしない方法を解説

相続した家を売却すると、様々な税金が発生します。
手続きが複雑で、税金の計算方法も分かりにくいと感じる方も多いのではないでしょうか。
特に、節税対策は重要なポイントです。
今回は、相続した家の売却で発生する税金の種類、計算方法、そして節税対策について、具体的に解説します。

相続した家を売った時の税金の種類と計算方法

印紙税とは何か？計算方法と納付方法

不動産売買契約書を作成する際にかかる税金です。
契約金額に応じて税額が決まり、契約金額が大きくなると税額も高くなります。
例えば、4000万円の契約であれば、印紙税は1万円です。
印紙は郵便局などで購入し、契約書に貼り付けて消印することで納税が完了します。
契約書を複数部作成する場合は、各部ごとに印紙税が必要です。

譲渡所得税とは何か？

不動産を売却して利益が出た場合に課せられる税金です。
利益は、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」で計算されます。
所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率が異なります。
長期譲渡所得の税率は、所得税15%、住民税5%、復興所得税（所得税額の2.1%）を合わせた約20.315%です。
短期譲渡所得の場合は、約39.63%と高くなります。
相続した不動産の場合、所有期間は被相続人が取得した日から計算します。

住民税とは何か？

譲渡所得税と同様に、不動産売却益に対して課せられる税金です。
譲渡所得税と合わせて確定申告で納税します。
納税時期は、譲渡所得税が翌年3月15日、住民税は翌年5～6月頃です。

取得費の計算方法と重要ポイント

取得費とは、不動産を取得した際に支払った費用です。
相続した不動産の場合、被相続人が購入した時の価格に加え、購入時の手数料、相続時にかかった登記費用や登録免許税などを含めます。
建物であれば、減価償却費を差し引いた金額が取得費となります。
減価償却費は、建物の経年劣化を考慮した費用です。
親が購入価格を覚えていない場合は、売却金額の5%を取得費とみなすことも可能です。
相続開始後3年以内の売却であれば、相続税額の一部を取得費に加算できる特例もあります。

譲渡費用の計算方法と重要ポイント

譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用です。
仲介手数料、測量費などが該当します。
修理費や維持管理費は含みません。

相続税との関係性

相続税は、相続した財産の評価額に対して課税されます。
相続した不動産を売却した場合、売却益に対して譲渡所得税などが課税される一方、取得費の計算において相続税の一部を考慮できる場合があります。
ただし、全てのケースで適用できるわけではありません。

相続した家を売却する際の節税対策と特別控除

3000万円特別控除の適用条件と活用方法

一定の条件を満たす場合、譲渡所得から最高3000万円を控除できる制度です。
適用条件は、売却する不動産が居住用不動産であること、売主が売却直前まで居住していたことなどです。
相続した空き家を売却する場合にも、別途3000万円の特別控除が適用できる場合があります。

空き家特例を活用した節税

被相続人が1人で住んでいた家を相続し、空き家として売却する場合に適用できる特例です。
譲渡所得から最高3000万円を控除できます。
ただし、適用には様々な条件があります。
例えば、1981年5月31日以前に建築された建物であること、相続開始日から3年以内に売却することなどです。

その他の節税対策と注意点

譲渡所得を減らすためには、取得費を正確に計算することが重要です。
また、譲渡費用を可能な限り抑えることも効果的です。
各種控除や特例制度の適用要件を満たしているかどうかも確認しましょう。

税理士への相談の重要性

不動産売却にかかる税金は複雑なため、専門家に相談することで節税対策を効果的に行うことができます。
税理士に相談することで、適用可能な控除や特例、最適な手続き方法などをアドバイスしてもらえます。

確定申告の方法と必要な書類

確定申告は、売却益があった場合に必要です。
必要な書類は、確定申告書、譲渡所得の内訳書、登記事項証明書、売買契約書、領収書などです。
確定申告の時期は、売却した年の翌年の3月15日です。

まとめ

相続した家の売却には、印紙税、譲渡所得税、住民税など複数の税金が発生します。
また、税額は売却価格、取得費、所有期間、適用可能な控除などによって大きく変動します。
特に「3000万円特別控除」などの節税対策は重要です。
空き家特例などの制度も活用できる可能性がありますので、事前に確認することをお勧めします。
確定申告を忘れずに、適切な納税を行いましょう。