離婚時の共同名義の家財産分与方法と税金対策

人生の新たな門出を迎えるにあたり、共有名義で所有している不動産の扱いについて、具体的な解決策を模索されていることと存じます。
特に、離婚という大きなライフイベントにおいては、これまで共に築き上げてきた財産をどのように分け合うかが、円満な関係の終結と、それぞれの新しい生活の基盤を築く上で極めて重要となります。
その中でも、居住用不動産、特に共同名義の自宅は、感情的な側面も絡み合い、その処理方法については慎重な判断が求められるでしょう。
今回は、離婚時に共同名義の家を財産分与する際の具体的な方法と、それに伴って発生しうる税金について、専門的な視点から詳しく解説していきます。

離婚時の共同名義の家の財産分与方法

共同名義で所有している自宅を離婚時に財産分与する方法としては、主に「家を売却して現金化する」方法と「一方が住み続け持分を譲り受ける」方法の二つが挙げられます。

家を売却して現金化する

共有名義の自宅を売却し、その売却代金を財産分与の対象とする方法は、最も一般的で公平な解決策の一つと言えます。
まず、夫婦間で売却について合意を形成し、不動産業者に査定を依頼します。
査定額を参考に売出価格を決定し、買い手が見つかれば売買契約、決済に進みます。
住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンを一括返済することが基本となります。
売却代金からローン残債、仲介手数料、諸経費などを差し引いた残額を、財産分与の割合に従って夫婦それぞれが受け取ることになります。
もしローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態であれば、不足分を夫婦のどちらか、あるいは両方で負担して返済する必要があります。
一方、売却益が出た場合は、その利益をどのように分配するかについても、事前に詳細な取り決めが必要です。

一方が住み続け持分を譲渡する

夫婦の一方が離婚後も自宅に住み続け、他方の持分を「代償金」を支払って取得する方法です。
この場合、まず自宅の現在の評価額を、前述の不動産業者による査定や不動産鑑定士の評価などを参考に算出します。
次に、住み続ける側が、譲り受ける持分の価額に相当する代償金を、もう一方の配偶者に支払うことになります。
住宅ローンの名義や連帯債務については、金融機関の承諾を得た上で、住み続ける側が単独で引き継ぐか、借り換えを行うなどの手続きが必要となります。
持分の移転登記を行う際には、司法書士に依頼し、法的な手続きを完了させなければなりません。

離婚時の家の財産分与でかかる税金は？

離婚に伴う自宅の財産分与においては、選択する手続きによって様々な税金が発生する可能性があります。

売却益には譲渡所得税がかかる

自宅を共有名義のまま売却し、売却益が生じた場合には、その利益に対して「譲渡所得税」が課税されます。
譲渡所得税は、不動産を売却したことによって得られた所得にかかる所得税、住民税、そして復興特別所得税の合計額を指します。
譲渡所得は、売却価格から、その不動産を取得するためにかかった費用と、売却にかかった費用を差し引いた金額で計算されます。
ただし、マイホームを売却した際には、条件を満たせば税制上の特例措置が適用される場合があります。

持分譲渡には贈与税や印紙税がかかる場合がある

一方が他方の持分を買い取る場合、代償金の金額が不動産の客観的な評価額と著しくかけ離れている場合、受け取った側に「贈与税」が課税されることがあります。
ただし、財産分与における代償金の支払いが、社会通念上相当な範囲内であると認められる場合は、贈与税の課税対象とはなりません。
また、不動産売買契約書を作成する際には「印紙税」、持分の移転登記を行う際には「登録免許税」および「司法書士報酬」などの費用がかかります。

まとめ

離婚時の共有名義の自宅の財産分与は、大きく分けて「家を売却して現金化する」方法と「一方が住み続け持分を譲渡する」方法があります。
それぞれの手続きにおいては、不動産の公平な評価、住宅ローンの残債との兼ね合い、そして代償金の取り決めなどが重要なポイントとなります。
さらに、これらの手続きに伴い、譲渡所得税、贈与税、印紙税といった様々な税金が発生する可能性があり、その金額や適用される特例についても十分に理解しておく必要があります。
離婚という人生の節目において、感情的な側面だけでなく、これらの具体的な方法論や金銭的な影響を冷静に検討し、不動産業者などの助言を得ながら、ご自身の状況に最適な選択をすることが、将来の円満な生活へと繋がる道となるでしょう。