収益物件の査定方法について！売却の際の注意点も解説！

収益物件を売却しようと考えている方々は、適切な価格で売却したいと考える方が多いのではないでしょうか。
収益物件の売却は、適切な査定に基づいた判断が重要です。
この記事では、収益物件の査定方法と売却の際に注意すべき点について解説します。
収益物件の査定方法を理解し、賢明な売却戦略を立てましょう。

□収益物件の査定方法

収益物件の査定では、大きく分けて3つの方法があります。
それぞれの方法の特徴と計算方法について詳しく見ていきましょう。

1: 収益還元法

収益還元法は、収益物件の将来的な収益力に基づいて価格を算出する方法です。
収益物件の年間賃料収入を、投資家が期待する利回り（還元利回り）で割ることで価格を算出します。
収益還元法の計算式は以下の通りです。

収益物件の価格 ＝ 年間賃料収入 ÷ 還元利回り

例えば、年間賃料収入が1,000万円で、還元利回りが5％の場合、収益物件の価格は2億円となります。
収益還元法は、安定した賃貸収入が見込める収益物件の査定に適しています。

2: 取引事例比較法

取引事例比較法は、類似物件の過去の取引価格を参考に、収益物件の価格を算出する方法です。
過去に売買された物件の価格を参考に、物件の立地や築年数、構造などの条件を比較して、収益物件の価格を決定します。
取引事例比較法の計算式は以下の通りです。

収益物件の価格 ＝ 取引価格 × 事情補正 × 時点修正 × 地域的な要因比較 × 個別的な要因比較

事情補正や時点修正、地域的な要因比較、個別的な要因比較は、収益物件それぞれの状況に応じて判断されます。
取引事例比較法は、過去の取引データが豊富な物件の査定に適しています。

3: 原価法

原価法は、収益物件を新築するのにかかる費用（再調達原価）から減価修正を行い、価格を算出する方法です。
再調達原価は、現在の建築費相場に基づいて算出されます。
減価修正は、築年数や建物の状態によって行われ、価値の減少分を考慮します。
原価法の計算式は以下の通りです。

収益物件の価格 ＝ 再調達原価 × (1－減価修正率)

原価法は、築年数が浅い物件や、新築に近い状態の物件の査定に適しています。

□収益物件の売却の際の注意点

収益物件の売却は、適切なタイミングと査定が重要です。
売却を検討する際には、以下の点に注意しましょう。

1: 価値が下がる前に売却

収益物件は、築年数が経過すると価値が下がる傾向があります。
築年数が経過した物件は、設備の老朽化やメンテナンス費用がかかるため、売却価格が低くなる可能性があります。
そのため、収益物件を売却する場合は、価値が下がる前に売却することが大切です。

2: 売却にかかる費用

収益物件を売却する際には、仲介手数料や印紙税、登記費用などの費用がかかります。
これらの費用は、売却価格によって異なりますので、事前に確認しておく必要があります。
収益物件を売却する際には、これらの注意点に加え、物件の状態や市場動向などを考慮する必要があります。
不動産会社と連携し、売却戦略を立てることが重要です。

□まとめ

この記事では、収益物件の査定方法と売却の際に注意すべき点について解説しました。
収益物件の査定では、収益還元法、取引事例比較法、原価法の3つの方法があります。
それぞれの方法の特徴を理解し、適切な査定方法を選択することが重要です。

また、売却を検討する際には、価値が下がる前に売却し、複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。
この記事を参考に、賢明な売却戦略を立て、成功を目指しましょう。