戸建てのオーバーローンで家を売る方法｜残債を減らすための5つの方法と注意点

戸建ての売却を考えているものの、住宅ローンの残債が売却価格を上回り、オーバーローンになっていることで不安を感じている方もいるのではないでしょうか。
オーバーローンは、売却時に大きな問題となる可能性があり、そのままでは家を売却できない場合もあります。
しかし、適切な方法を用いれば、オーバーローン状態でも家を売却することは可能です。
この記事では、戸建てオーバーローンで家を売る方法を5つ紹介し、それぞれのメリット・デメリットを解説します。
さらに、売却時に注意すべきことについても詳しく解説することで、読者が安心して家を売却できるようサポートします。

□戸建てオーバーローンとは？

戸建ての売却時にオーバーローンが起こる原因は、大きく分けて2つあります。

1: 築年数の経過による資産価値の減少

戸建ては、築年数が経つにつれて資産価値が減っていきます。
一方で、住宅ローンの返済は毎月一定額を支払うため、元本が減っていくスピードは築年数に関係なく一定です。
そのため、築年数が経過すると、住宅の資産価値がローンの残債を下回り、オーバーローンになってしまう可能性があります。

2: 住宅購入時の諸費用を含めたローン利用

住宅購入時には、物件価格以外にも、仲介手数料、登記費用、税金など、さまざまな費用が発生します。
これらの費用を住宅ローンで賄う場合、物件価格以上のローンを組むことになり、オーバーローンになる可能性があります。
オーバーローンになると、売却時にローンの残債をすべて返済できず、売却代金から残債を差し引いた金額しか手元に残らないという問題があります。
場合によっては、売却代金がローンの残債を下回り、売却後も借金が残ってしまう可能性もあります。
しかし、オーバーローンになっても諦める必要はありません。
適切な方法を用いれば、家を売却することは可能です。

□オーバーローンでも家を売却する方法

オーバーローンで家を売却する方法はいくつかあります。
それぞれの方法には特徴、メリット・デメリットがあるため、状況に応じて最適な方法を選択することが重要です。

1: 残債を減らしてから売却する

オーバーローンで家を売却する最も一般的な方法です。
残債を減らす方法として、以下の2つがあります。

・ 繰り上げ返済
毎月の返済額に加えて、まとまった金額を返済することで、ローンの残債を減らすことができます。
繰り上げ返済は、金利の負担を減らす効果も期待できます。

・ 住宅ローン借り換え
現在の住宅ローンよりも金利の低いローンに借り換えることで、毎月の返済額を減らし、残債を減らすことができます。
ただし、借り換えには手数料や諸費用がかかるため、注意が必要です。

2: 売却価格を上げる

売却価格を上げることで、オーバーローンの状態を解消することができます。
売却価格を上げる方法としては、以下の3つがあります。

・ リフォーム
リフォームを行い、物件の価値を高めることで、売却価格を上げることができます。
ただし、リフォーム費用が売却価格上昇を上回ってしまう可能性もあるため、注意が必要です。

・ 不動産会社との交渉
不動産会社と交渉し、売却価格を引き上げていただくようお願いすることができます。

・ 競売
競売に出すことで、市場価格で売却できる可能性があります。
ただし、競売では、売却価格が安くなる可能性もあります。

3: 住宅ローンを任意売却する

任意売却とは、債権者（金融機関）の同意を得て、市場価格よりも低い価格で物件を売却する方法です。
住宅ローンが払えなくなった場合などに利用されることが多いですが、オーバーローンで家を売却したい場合にも有効な手段となります。
任意売却は、売却価格が安くなるというデメリットがありますが、競売に比べて手続きがスムーズに進み、住宅ローンが残ったとしても、債権者から残債の追徴請求を受けないというメリットがあります。

4: 家を相続人に譲渡する

相続人に家を譲渡することで、オーバーローンの問題を解決することができます。
ただし、相続税が発生する可能性があるため、注意が必要です。

5: 売却を諦めて賃貸に出す

売却を諦めて賃貸に出すという方法もあります。
賃貸に出すことで、毎月の家賃収入を得ることができます。
ただし、賃貸収入がローンの返済額を下回ってしまう場合は、注意が必要です。

□まとめ

戸建てオーバーローンで家を売却する場合、上記の方法を検討する必要があります。
それぞれの方法には特徴、メリット・デメリットがあります。
状況に応じて最適な方法を選択し、安心して家を売却できるよう、専門家のアドバイスを受けることも検討しましょう。
オーバーローンは、売却時に大きな問題となる可能性がありますが、適切な方法を用いれば解決できる問題です。
この記事が、読者の家売却の参考になれば幸いです。